500年前，纺织工业开始兴起。
英国、荷兰等老牌帝国的资本家嗅觉灵敏，将农民诱骗到城里当纺织工人，再将农民的土地“买”过来，圈成院子养羊，开始缛羊毛、剪羊毛、剃羊毛，大发横财。
史称“圈地运动”、“羊吃人”。
由于农民进城需租房，“物业”亦由此诞生。
佛说500年一个轮回。
善哉！妙哉！果然是佛！
今天，在神州大地上，有众多的大牌物业企业，特别是有数十家港股上市的，正在对无数个小区进行争夺，展开厮杀，即将进入白热化。俗称“抢盘大战”。
较之500前的那场“运动”，此次有三点高度雷同：
一、跑马圈地；
二、资本驱动；
三、直奔羊毛。
有一兄弟，是武汉纺织大学的教授，曾指着我的衬衣说：“你以为是羊毛？你觉得很舒服？告诉你，它是仿的，不是纺的。”
接下来的专业描述，让我目瞪口呆---很多看上去是羊纺的，其实是假的。不过，他让我更加坚定了那句话：
羊毛，只能出在羊身上。
最新人口普查的数字表明，城镇常住人口为9.1亿。
这让资本喜出望外：这是人类有史以来最大的一群“羊”！
港股财报：物业行业市场1.2万亿。
上市企业平均毛利率超30%，其中有5家企业市值超千亿。
依多年对物业行业的了解和观察，这利润水平没逻辑、没道理、搞不长！
众所周知，作为轻资产的物业行业一直是微利的。在新技术还没有广泛应用以前，物业费的绝大部分开支是在人工成本上。尽管工资都不高，但那具体的活全靠人力去完成。
常人的眼光永远比不过资本的独到。如果仅仅是物业费，资本定是不屑一顾。
它之所以趋之若鹜地“解囊相助”，是看好了另外两点：增值服务和公共收益。
增值服务至今也没怎么开始，一些财报显示已超过了“主营收入”，我不信，至少为时尚早。本质上讲是一些企业对公共收益这种嗟来之食的一种掩饰。
小区的公共收益在过去几十年基本上成了物业企业的主营收入。一些物业在物业费收取率不足50%时还不忍离去，就是因为有大笔无人认领的公共收益。
依《民法典》二百七十四条，二百七十五条之规定：
建筑区划内（小区红线内）的公共场所、公共道路、公用设施、物业服务用房等属于业主共有；
占用小区道路或其他场地停放汽车的车位，属于业主共有。
不妨对“物业服务用房”中的“物业”二字换一种解读：此“物业”并非指物业企业，而是围绕对小区提供全方位服务所需的物理概念的物业。那么，会所、活动中心、架空层、包括售楼部等，都是“物业服务用房”，那么都应纳入业主共有。
上述所有，若开发商举得出“未计入建筑总成本”证据的，亮得出《不动产证》的除外。可几乎无人举证。
不难推断：由此产生的一切收入就是属于全体业主的公共收益。
有人担心：如果这样，开发商不建“物业服务用房”怎办？有《住宅设计规范》，那里面对八项配套设施都作了具体要求。
最近对武汉三个小区作了分析。
为了公平起见，选择的三个小区均为20万方左右，均是十年以上房龄，均有业委会（其中两家刚换届，一家正在换届中）。权且叫它们A、B、C吧。
A小区，第三届业委会于去年底上任，上届业委会移交公共收益50余万元，注明是近两年的，其他年份没有。其他“四资”材料几乎空缺。问及公共收益的合同和凭据，答曰：口头约定的。
由于地处闹市，会所、活动中心长年出租，年租金约200万元。地下车位的全部、地上车位的大部，其车位费收入一直被前期物业收入囊中。
依法，A小区的理论公共收益，每年在400万上下。
B小区，第二届业委会上任前，公共收益为0。红线内的会所、活动中心、售楼部等均在开发商手中。
由于情况特殊，当年的“小区红线图”几次调整，且无正式完整的资料。如果以小区的实际配置，B小区的理论公共收益值，每年应大于500万元。
C小区，前期物业公布过3:7开的公共收益账目（业主方为7）：近三年，业主方欠物业方的公共收益分别为6万、8万、12万。
即公共收益是负数。
依法，C小区的理论公共收益，每年应在200万左右。
A、B、C有三点共同：
都是前期物业；
都是年久失修（道路破损、消防、安防系统残缺、房屋漏水等）；
都有业委会，但都没有物归原主。
A、B两家业委会已在开展攻势，正常条件下小区有望、业主有盼。
C小区若要物归原主，必须换届成功！
情况比较明朗：
一、若按法律法规，相关政策客观上为小区设计了一个“造血”功能，便是那“业主共有”；
二、用这种“造血”的机制而形成的公共收入，来维护小区的正常运行，基本满足甚至有余。很多小区的维修基金分文未动，账上还有结余已足以证明；
三、大凡是前期物业，要正本清源和物归原主，实现起来难度更大；
四、有了业主大会和业委会，才有可能获得“造血”权力，没有业委会的小区，定是常年“失血”，定然快速衰败！
五、为了尊严、为了“70年”，宁可上调物业费，也要将“造血”机制捏在手中！
大空间（70%的小区没有业委会），大利益，需要大醒悟……
