金鹰报·新湖南社区频道记者 曾金春

从传统的物业包干到小区自管、业委会与物业合作管理、社区自治，长沙小区管理方式一直在不断探索与创新。多种管理模式并存，打破了传统的“包干制”物业管理，给小区管理带来了更多可能性。

近日，长沙市自管小区经验交流会在芙蓉区韭菜园街道军区社区召开，多位来自全国各地的行业专家、业委会和监事会、物业服务职业经纪人、业主代表分享交流社区自治民主管理经验，探索自管小区协同治理试点。

“小区业主自管”贵在唤醒自治理念

近年来，随着业主维权意识的觉醒和自主治理能力的增强，业主自管模式也逐渐多了起来，由于这一模式改变了传统模式下的委托代理关系，用短线责任机制替代了原来的长线责任机制。业主自管模式是对物业管理实践的一种创新。

交流会上，湖南省未来智慧社区研究院院长李东、深圳市华南和谐社区发展中心主任谢宏志、业主一家亲公益平台发起人桂学军等专家学者，对促进长沙业主自治与业主自管物业提供有益指导。

“小区采用物业管理模式，执行也更便捷高效。”业内人士指出，但在“包干制”的管理模式下，弊端也不少，“业主只是缴费个体，并没有实际管理权限。同时，物业服务质量的好坏主要靠企业自律，为了获取更高的利润，物业服务企业可能多收钱少花钱，导致工作草率了事。”

“业主自行管理能最大程度保障业主的利益。尤其是现在大部分建筑到了维修期，要管理好小区，少不了资金的积累，由业主自己管理，大家才能放心。从自管小区的运营来看，基本都做到了账目透明、依靠业主、回报业主，实现业主和物业方的和谐共处，也实现了服务质量的提升。同时，自管小区要配备合格的人才，加强职业经理人的培育。”谢宏志说，深圳市阳光花园小区经过两年多的时间成功实现业主自管，在小区公共设施建设、精神文明建设，以及缓和社会矛盾等方面，效果明显。

2016年3月，经业主筹资20万元成立了新的物业公司，长沙市东成大厦走上了小区自管之路。“当时业委会从业主中征集了4名自愿发起人代表，注册成立‘好邻居物业管理有限公司’，并从社会上选聘有丰富物业管理经验的人员担任主管。”东成大厦业主委员会主任谈俊介绍，东成大厦实现业主自管后，业委会取消了违规收费，小区的各项设施也得到了维修和更换，通过电梯广告费、停车费等产生的收益，在扣除物业服务费用的各项开支之后，公司账面还有丰富的结余。业主也从互不往来变为相互照顾的好邻居，渐渐形成人人关心小区的氛围。

谈俊表示，随着小区逐渐陈旧，自管小区将会成为必然，小区业主形成自治理念。自管小区成立自管物业公司很有必要，在公司化运营的基础上，管理制度更加完善，专业性更强。

“自管小组+专业经理人”成新模式

人口多、问题诉求多的老小区，物业公司管理不自觉怎么办?居民楼里单元门坏了，迟迟没人来修理维护找谁?……居住在城市中，这些影响千家万户生活质量的“小苦恼”，日积月累起来，就成了社区治理中的“大难题”。

长沙多个小区探索“我们的家园共同体”共建共治共享新方式，激发了居民的主人翁意识，搭建起“居民自治圈”“社会共治圈”，让居民事好办、难好解、情更近。

从物业管理混乱近8年到令人羡慕的“别人家的小区”，芙蓉区建安新商汇小区完成华丽转身。“2020年10月1日小区成立自管物业公司后，2021年9月发放了第一次小区公共收益。今年9月，小区发放第二次公共收益，此次发放小区公共收益近30万元，业主最高可拿15800元。”建安新商汇小区业主委员会主任王学选介绍其小区从业主维权到自行管理物业的经验。

王学选坦言在自管的过程中遇到不少困难，“自管小区没有那么简单，不是你想自管就能自管的。”

2019年，王学选与几名业主商量着走自管这条路，学习相关经验:“我们请来一个专门做自管的人，为小区业主讲课，最后由业主投票决定是否自管。”最后自管决定获得高票通过。后来，王学选等人开始马不停蹄准备自管手续，“我们要跑很多部门，比如房产局、消防局和质量监督等各个部门，全部要去找资料，大家都不辞劳苦，好在终于把这件事办成了。”

银力家园业主委员会主任张德才介绍了小区成立业主自管委员会的经历。在6年多的业委会管理中，该小区成立自管物业公司，从弃管到自管，从负债到盈余，该小区成功逆袭。“小区建设和物业管理事务繁杂，关键时刻业委会成员得豁得出去!”张德才说。

“星蓝湾小区自管到了第4个年头，其中走了不少弯路，4年间换了5任物业经理人，专业的经理人难觅难培养。”星蓝湾小区业主委员会主任张卓林说出了很多自管小区面临的难题。

“自管有利于建立公开透明的制度，还调动了业主关注与监督的积极性。”一位业主委员会主任表示，但是采取自行管理方式的自管会由于成员人数有限，后期管理能力很难完全跟上，需要聘请专业的经理人来管理。

“参加这次会议感觉很有收获，发言代表们都讲得很好。”前来听课的小区业主曾女士说。

物业服务直接关系到老百姓获得感、幸福感、安全感，和谐社区建设需要每一个人共同努力，随着政府职能转变，城市党建引领基层治理发生深刻变化，社区物业服务管理成为和谐社区建设的重要方面，如何实现自治法治德治“三治”融合，达到共建共治共享，是城乡社区治理研究的重要课题，长沙小区自管，正在推进基层治理的探索实践路上。